1130 - Gestioni Passaro

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Codice-Civile

Art.1129 Indice Art.1130bis

LIBRO TERZO - Della proprietà
TITOLO VII - Della comunione
CAPO II - Del condominio negli edifici

Art. 1130
Attribuzioni dell'amministratore

I. L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilita'. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi' annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonche' le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e' allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche' gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilita' sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo' tenersi anche con modalita' informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

_______________

(1) Articolo sostituito dall'art. 10 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013. L'articolo sostituito disponeva:

"Art. 1130 (Attribuzioni dell'amministratore)

I. L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

II. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. "

Lastrico solare in uso esclusivo – Danni da infiltrazioni da acqua all’immobile sottostante – Responsabilità del proprietario od usuario esclusivo – Natura – Concorso del condominio – Fondamento – Criteri di riparto

In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione Sez. Un. Civili 10 maggio 2016

Condominio – Recupero delle spese condominiali non pagate – Legittimazione passiva – Spetta al vero proprietario dell’unità immobiliare – Principio di apparenza – Esclusione

La giurisprudenza consolidata della Cassazione ha escluso, in materia condominiale, l’operatività del principio dell’apparenza (cfr. Cass. sez. 2, Sentenza n. 1627 del 25/01/2007) affermando che, in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività' del predetto principio strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino 03 novembre 2015

Condominio – Recupero delle spese condominiali non pagate – Decreto ingiuntivo emesso contro il proprietario apparente – Revoca – Responsabilità aggravata dell’amministratore ingiungente ex art.96 c.p.c. – Determinazione

La mancata verifica della proprietà prima dell’inizio dell’azione monitoria, l’assenza di elementi idonei a creare un significativo motivo di confusione sulla titolarità della proprietà ed, in tale situazione, nonostante l’opposizione avversaria, il rifiuto di addivenire alla definizione transattiva della controversia, integra la colpa grave che costituisce il presupposto della responsabilità aggravata ex art. 96 ult. co. c.p.c. (avente funzione c.d. “sanzionatoria”e deflattiva).
Il terzo comma dell'art. 96 cod. proc. civ. non fissa alcun limite quantitativo, né massimo, né minimo. Pertanto, la determinazione giudiziale deve solo osservare il criterio equitativo, potendo essere calibrata anche sull'importo delle spese processuali o su un loro multiplo, con l'unico limite della ragionevolezza. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino 03 novembre 2015

Comunione e condominio - Regolamento di condominio - Infrazioni - Sanzione non pecuniaria - Previsione - Nullità.

Per il generale divieto di autotutela nei rapporti privati, è nulla la clausola del regolamento di condominio che, superando l’eccezionale autorizzazione di cui all’art. 70 disp. att. cod. civ., preveda, per le infrazioni dei condomini (nella specie, parcheggio irregolare in area comune), sanzioni diverse da quella pecuniaria (nella specie, rimozione dell’autovettura). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II 16 gennaio 2014

Legittimazione attiva del condominio – Art. 1130 I co. n. 4 c.c. – Azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. – Rovina e difetti di beni immobili – Difetto di mandato dei singoli condomini – Legittimazione attiva esclusiva dei singoli condomini – Rigetto della domanda risarcitoria proposta dal condominio relativa a danni alle singole unità immobiliari.

Legittimazione attiva del condominio – Azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. – Rovina e difetti di beni immobili – Vizio che attiene alle singole unità immobiliari – Legittimazione attiva esclusiva dei singoli condomini.

Responsabilità dell’appaltatore, del costruttore, del venditore per difetti della costruzione – Legittimazione passiva – Rovina e difetti di beni immobili – Art. 1669 c.c. – Potere di coordinamento, direttiva, sorveglianza, controllo.

In materia di legittimazione attiva del condominio, la legittimazione dell’amministratore derivante dall’art. 1130 I co. n. 4 c.c. a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio gli consente di promuovere azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva; ne consegue, quindi, il rigetto della domanda che il condominio proponga in relazione al risarcimento del danno relativo alle singole unità immobiliari. (Vincenzo Cannarozzo, Federico Mincao) (riproduzione riservata)

La legittimazione attiva del condominio può essere alternativa a quella dei singoli condomini solo laddove il vizio abbia a che fare con la responsabilità ex art. 1669 c.c., mentre non lo può essere quando il vizio colpisce le singole unità immobiliari per ragioni diverse da quelle di cui all’art. 1669; in questo caso gli unici legittimati attivi sono i singoli condomini. (Vincenzo Cannarozzo, Federico Mincao) (riproduzione riservata)

Con riguardo alla responsabilità si cui all’art. 1669 c.c., legittimato passivo è, oltre che l’appaltatore, anche il venditore che abbia realizzato l’edificio servendosi dell’opera di terzi, se la costruzione sia ad esso riferibile in tutto o in parte per avere partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento di attività altrui o di impartire direttive o sorveglianza, sempre che i difetti siano riferibili alla sua sfera di esercizio e controllo. (Vincenzo Cannarozzo, Federico Mincao) (riproduzione riservata) Tribunale Padova 06 ottobre 2013

Condominio – Alienazione in proprietà esclusiva – Delibera di quantificazione successiva – Responsabilità del venditore per i debiti condominiali – Sussistenza.

Condominio – Rendicontazione e ripartizioni di costi – Approvazione dell’assemblea condominiale – Definitività.

In caso di alienazione del bene in proprietà esclusiva, il venditore risponderà dei debiti condominiali derivanti da attività gestoria espletata in costanza di tale titolarità dominicale, se la delibera assembleare che ne opera quantificazione e ripartizione interviene in una fase cronologicamente successiva al momento in cui il servizio comune ovvero l’intervento comune viene, rispettivamente, usufruito o realizzzato. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

Dal combinato disposto degli artt. 1130 ult. comma, 1135 n. 3 e 1137 ult. comma, discende che, ove il rendiconto e la ripartizione delle spese predisposti dall'amministratore siano stati validamente approvati dall'assemblea, organo deliberativo del condominio, essi divengono operativi qualora non siano stati impugnati dal condomino dissenziente, il quale può contestare il conto per errore o per altri motivi, solo perseguendo l'annullamento della delibera di approvazione, che dovrà impugnare entro il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'ultimo comma dell'art. 1137 c.c.. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata) Tribunale Novara 25 luglio 2011

Conto corrente di corrispondenza – Estratto conto – Del condominio – Richiesto da singolo condomino – Rifiuto della banca – Illegittimità.

Data la mancanza di personalità giuridica distinta del condominio, anche il singolo condomino ha diritto di ottenere dalla banca gli estratti conto, che abbia specificamente chiesto. (Studio legale Dolmetta, Salomone, Schilirò) (riproduzione riservata) ABF Milano 19 aprile 2011

Condominio negli edifici - Rendiconto della gestione - Dovere dell'amministratore di inviare le copie della contabilità prima dell'assemblea - Esclusione.

Condominio negli uffici - Facoltà di ciascun condomino di richiedere l'esibizione dei documenti contabili - Limiti.

Condominio degli edifici - Documentazione giustificativa del bilancio - Diritto dei condomini di prenderne visione ed estrarre copia - Modalità.

L’art. 1130, ultimo comma, c.c., nello stabilire che l’amministratore, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione, non menziona a quali adempimenti debba attenersi prima di presentare il rendiconto all’assemblea. Egli non é quindi tenuto – ove il regolamento di condominio non lo disponga espressamente – ad inviare, prima della convocazione dell’assemblea, le copie della contabilità pertinente la sua gestione annuale, posto che non è possibile estendere in via analogica alla disciplina del condominio i principi che regolano il deposito dei bilanci delle società. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Ciascun condomino ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili relativi al condominio in qualsiasi tempo – e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea – senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività dell’amministratore, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi per le operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Benché l’amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà”. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Appello Milano 19 gennaio 2011

Condominio negli edifici - Rendiconto della gestione - Dovere dell'amministratore di inviare le copie della contabilità prima dell'assemblea - Esclusione.

Condominio negli uffici - Facoltà di ciascun condomino di richiedere l'esibizione dei documenti contabili - Limiti.

Ciascun condomino ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili relativi al condominio in qualsiasi tempo – e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea – senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività dell’amministratore, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi per le operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Appello Milano 19 gennaio 2011

Condominio degli edifici - Documentazione giustificativa del bilancio - Diritto dei condomini di prenderne visione ed estrarre copia - Modalità.

Benché l’amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà”. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Appello Milano 19 gennaio 2011

Condominio – Obbligo dell’amministratore di fornire al creditore del condominio il nominativo e l’indicazione delle quote millesimali – Sussistenza – Ricorso ex art. 700 cod. proc. civ. – Ammissibilità.

E’ fondata, in base al principio generale di buona fede, la domanda cautelare formulata da soggetto che sia creditore di un condominio e volta ad ottenere l’obbligo da parte dell’amministratore di fornire il nominativo e l’indicazione delle quote millesimali dei singoli condomini al fine di potere agire esecutivamente nei confronti di essi quali debitori parziari. (Mauro Bernardi) (riproduzione riservata)Tribunale Pescara 20 febbraio 2009

Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - In genere (nozione, distinzioni) - Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione.

La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Cassazione Sez. Un. Civili 31 gennaio 2006

Art.1129 Indice Art.1130bis